MADRID — España podría superar en 2028 el millón de viviendas de déficit acumulado si la construcción continúa sin absorber el ritmo de creación de nuevos hogares. El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 ya se generó una brecha de unas 755.000 viviendas y estima que podrían añadirse otras 300.000 entre 2026 y 2028.
La subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, ha actualizado este miércoles las estimaciones durante el Forbes Economic Summit. La institución identifica la insuficiencia de oferta como uno de los principales desequilibrios del mercado residencial español y advierte de que el esfuerzo necesario para comprar una vivienda está creciendo por encima de la renta de los hogares.
240.000 nuevos hogares frente a 92.000 viviendas
La diferencia entre hogares y construcción explica buena parte del déficit. El Informe Anual 2025 del Banco de España recoge que el año pasado se crearon alrededor de 240.000 hogares netos, una cifra próxima al promedio anual de 245.000 registrado entre 2021 y 2024. Frente a ellos, el parque aumentó en solo 92.000 viviendas nuevas terminadas.
La brecha acumulada alcanzó así unas 750.000 unidades entre 2021 y 2025, equivalentes aproximadamente al 3,7% de los hogares residentes en España. El nuevo cálculo presentado este miércoles eleva esa cifra a unas 755.000 y proyecta otras 300.000 unidades de diferencia hasta 2028 si las tendencias actuales se mantienen.
Los precios crecen mucho más que la renta
La falta de oferta está trasladándose a los precios. Núñez ha señalado que los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables con los de 2005. Desde 1980, la renta real disponible de los hogares españoles se ha multiplicado por 1,8, mientras que los precios reales de la vivienda lo han hecho por 3,5.
La consecuencia afecta especialmente a jóvenes y nuevos residentes, dos grupos para los que el acceso a la compra exige un esfuerzo creciente. El Banco de España reclama políticas eficaces para ampliar la oferta y recuerda que la disponibilidad de suelo no implica automáticamente nueva construcción: los procesos urbanísticos y su gestión pueden prolongar la incorporación efectiva de vivienda al mercado.
Una crisis distinta a la de 2008
El supervisor descarta, sin embargo, equiparar la situación actual con la burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis financiera de 2008. Los criterios de concesión de hipotecas se mantienen prudentes y el endeudamiento y la carga por intereses de los hogares continúan en niveles históricamente reducidos.
Para el Banco de España, la vivienda constituye actualmente un grave problema económico y social, pero no un riesgo equivalente para la estabilidad del sistema financiero. El desequilibrio está concentrado en otro punto: España continúa creando muchos más hogares que viviendas capaces de alojarlos.
