BARCELONE — Le prix du logement en Espagne augmente sans interruption depuis douze ans et a plus que doublé dans plusieurs régions soumises à une forte pression démographique et touristique. Les séries de l’INE recensent 48 trimestres consécutifs de hausse annuelle, alors que les revenus et la capacité d’épargne des ménages n’ont pas progressé au même rythme.
Depuis 2014, l’indice des prix a été multiplié par 2,26 aux Baléares et par 2,13 en Catalogne. Madrid et l’Andalousie figurent également parmi les marchés où l’augmentation dépasse 100 %. Dans certaines zones, les prix sont désormais supérieurs aux niveaux de la précédente bulle immobilière, sans que la construction neuve ait suivi la même trajectoire.
Le décrochage avec les revenus
La hausse s’est accélérée depuis 2024. Selon Tinsa, les prix nationaux ont progressé de 15,5 % sur un an en juillet. Cette évolution accroît l’écart entre le coût d’un achat et les ressources des ménages. Le financement ne constitue plus le seul obstacle : il faut également réunir l’apport, les droits et les frais initiaux demandés par les banques.
La pression varie selon les territoires. Aux Baléares, la demande touristique, la rareté du foncier et la concurrence sur le marché locatif renchérissent le logement permanent. En Catalogne, Barcelone et son aire métropolitaine concentrent une tension comparable, qui se diffuse vers le littoral et les communes desservies par le rail. Le prix augmente aussi dans des secteurs où les salaires ne compensent pas le coût résidentiel.
L’Aragon et la Communauté valencienne présentent des profils différents, mais connaissent le même déséquilibre entre la demande et une offre insuffisante. Saragosse bénéficie de l’activité industrielle et logistique, tandis que Valence, Alicante et les communes côtières subissent en plus la pression touristique et l’investissement immobilier. La comparaison régionale montre que le mouvement ne s’explique pas par un seul facteur national.
Construire davantage, mais où et à quel rythme ?
Les spécialistes cités dans l’analyse mettent en avant le manque de logements neufs, les délais d’aménagement et la difficulté de développer le parc résidentiel dans les territoires qui concentrent l’emploi et les services. La construction n’a pas atteint le niveau nécessaire pour absorber la demande accumulée, en particulier dans les grandes aires urbaines et les destinations touristiques.
Pour les ménages qui cherchent à acheter pour la première fois, l’accès devient plus exigeant. L’apport nécessaire augmente, le loyer absorbe une part croissante des revenus et les mobilités professionnelles sont freinées. Dans les îles et sur le littoral catalan, la concurrence concerne aussi les jeunes, les résidents permanents et les travailleurs saisonniers.
Les données disponibles ne signalent pas encore de correction généralisée. Une détente supposerait une progression de l’offre, un ralentissement de la demande ou une évolution des conditions financières. En attendant, le logement continue d’augmenter plus vite que la capacité d’achat d’une partie importante des ménages.
