MADRID — L’argent issu de l’économie souterraine trouve dans l’immobilier un moyen de se transformer en actifs tangibles alors que les prix du logement continuent de progresser fortement en Espagne. Des spécialistes interrogés par elEconomista.es estiment que l’arrivée de capitaux non déclarés dans certaines transactions peut accentuer la pression sur les prix, notamment dans les zones où l’offre est déjà insuffisante face à la demande.
L’ampleur du phénomène reste toutefois particulièrement difficile à mesurer. Aucune statistique officielle ne permet de déterminer la part des transactions immobilières espagnoles intégrant de l’argent non déclaré, ni d’isoler son effet sur l’évolution des prix. Les estimations portant sur l’ensemble de l’économie souterraine varient elles-mêmes sensiblement selon les méthodes retenues.
L’immobilier permet de convertir des capitaux en actifs tangibles
La pierre présente l’avantage de conserver de la valeur tout en transformant des liquidités en patrimoine. Le risque apparaît lorsqu’une partie du prix réel d’une transaction n’est pas déclarée dans l’acte ou lorsque des fonds dont l’origine n’est pas justifiée cherchent à rejoindre l’économie légale à travers des montages plus complexes.
La législation espagnole impose aux agences immobilières et aux autres professionnels concernés par la loi 10/2010 des obligations de prévention du blanchiment. Le Sepblac prévoit également l’examen des opérations présentant des indices de blanchiment et, lorsque les conditions sont réunies, leur signalement. Les paiements en espèces sont par ailleurs généralement plafonnés à 1 000 euros lorsqu’un professionnel ou une entreprise participe à l’opération.
Une pression supplémentaire sur un marché en manque d’offre
Ces capitaux arrivent sur un marché déjà caractérisé par un important déséquilibre entre l’offre et la demande. Les dernières données notariales disponibles faisaient état en mai d’un recul annuel de 11,8% du nombre de ventes, à 55 761 transactions, tandis que le prix moyen atteignait 2 049 euros le mètre carré, en hausse de 8,8% sur un an.
Funcas a également relevé que la forte progression des prix observée en 2024 et 2025 avait relancé le débat sur les déséquilibres du marché immobilier espagnol. Ses travaux soulignent notamment le rôle joué par les anticipations de nouvelles hausses dans les décisions d’achat.
L’argent non déclaré ne peut donc pas être présenté comme une explication générale de la hausse des prix, largement déterminée par la pénurie d’offre dans les zones les plus demandées, les coûts et les conditions de financement. Son utilisation dans certaines transactions peut néanmoins accroître la capacité d’achat d’une partie de la demande et renforcer la concurrence pour un parc immobilier limité.
