MADRID — L’Espagne pourrait dépasser en 2028 un déficit cumulé d’un million de logements si la construction continue de ne pas absorber le rythme de création de nouveaux ménages. La Banque d’Espagne estime qu’entre 2021 et 2025, un écart d’environ 755 000 logements s’est déjà formé et que 300 000 unités supplémentaires pourraient s’y ajouter entre 2026 et 2028.
La sous-gouverneure de la Banque d’Espagne, Soledad Núñez, a actualisé mercredi ces estimations lors du Forbes Economic Summit. L’institution identifie l’insuffisance de l’offre comme l’un des principaux déséquilibres du marché résidentiel espagnol et souligne que l’effort nécessaire pour acheter un logement augmente plus rapidement que le revenu des ménages.
240 000 nouveaux ménages pour 92 000 logements
L’écart entre ménages et construction explique une grande partie du déficit. Le rapport annuel 2025 de la Banque d’Espagne indique qu’environ 240 000 ménages nets ont été créés l’an dernier, un niveau proche de la moyenne annuelle de 245 000 enregistrée entre 2021 et 2024. Dans le même temps, le parc n’a augmenté que de 92 000 logements neufs achevés.
Le déficit cumulé a ainsi atteint environ 750 000 unités entre 2021 et 2025, soit près de 3,7 % des ménages résidant en Espagne. Le nouveau calcul présenté mercredi porte cette estimation à environ 755 000 et projette 300 000 unités supplémentaires d’ici 2028 si les tendances actuelles se maintiennent.
Les prix progressent beaucoup plus vite que les revenus
Le manque d’offre se répercute sur les prix. Núñez a indiqué que les prix réels des logements accélèrent depuis 2024 et se situent à des niveaux comparables à ceux de 2005. Depuis 1980, le revenu réel disponible des ménages espagnols a été multiplié par 1,8, alors que les prix réels de l’immobilier ont été multipliés par 3,5.
Cette évolution touche particulièrement les jeunes et les nouveaux résidents, pour lesquels l’accès à la propriété exige un effort croissant. La Banque d’Espagne appelle à des politiques efficaces d’augmentation de l’offre et rappelle que la disponibilité de terrains constructibles ne se traduit pas automatiquement par de nouveaux logements : les procédures d’urbanisme et leur gestion peuvent retarder leur arrivée effective sur le marché.
Une crise différente de celle de 2008
Le superviseur écarte toutefois une comparaison directe avec la bulle immobilière qui avait précédé la crise financière de 2008. Les critères d’octroi des prêts immobiliers restent prudents et l’endettement ainsi que la charge d’intérêts des ménages demeurent à des niveaux historiquement faibles.
Pour la Banque d’Espagne, le logement constitue aujourd’hui un grave problème économique et social, mais pas un risque comparable pour la stabilité du système financier. Le déséquilibre se situe ailleurs : l’Espagne continue de créer beaucoup plus de ménages que de logements capables de les accueillir.
